5訣竅算出合理房價，套出房仲真心話

5訣竅算出合理房價，套出房仲真心話〈作者: 王派宏〉


蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，
真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低。
公開成交價可當重要參考，但不可盡信，
他有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

「今年將是房價修正年，找出合理價格很重要。」戴德梁行總經理顏炳立說。

但是，成交的房子這麼多，每間房子的條件也不一樣，合理價格究竟該怎麼找？

六年級中段班生王派宏，2004年帶著80萬元資金，
開始投資不動產，每天固定花2小時看房子，
不到5年，看過3,000間以上物件。

看100間才買，9個月轉賣賺2倍

「沒有雄厚資本，就要比別人更了解市場。」王派宏說，
因為資本少，不容許有任何犯錯的空間，讓他更謹慎累積經驗值。
王派宏投資的第1間房子，是在看過100間之後才下手，
自備款只付了17萬元，9個月後轉賣，連同租金賺進38萬8,000元，獲利228%。

現在，你不必看3,000間房子，只要跟著王派宏的方法，一步步照做，
不管自住或投資，都能以合理價格，買到你渴望的房子。

步驟1》蒐集公開的成交價

成屋成交價、預售屋成交價與租金行情，
3大類房價元素，缺一不可，在看屋前，要優先了解。

元素1〉成屋成交價

想要了解一般成屋成交價，可以透過網路、仲介與親自查訪3個管道。

元素2〉預售屋成交價

預售屋資訊，各家招待中心都不會招供「真相」，輕易露出底牌。
突破的方式就是在同一區域，向Ａ家接待處問Ｂ家的價格，
向Ｂ家問Ｃ家的價格，運用「敵我矛盾」，進行交叉比對，
就能大致抓出實際成交價落在哪一個區間。

元素3〉租金行情

租金多寡代表房屋未來能夠帶來多少現金流入，意即房子具備的投資價值，
因此在考慮買屋前，也要先了解當地租金行情。
想了解租金行情，可以上租屋網查詢，也可以假裝自己要租屋，
去問仲介公司或是租屋公司，就能取得相關資料。

步驟2》5訣竅挖出真正合理價

蒐集了公開成交價還遠遠不夠，王派宏說，根據他多年的經驗法則，
真正大量成交的市價，比可取得的公開價還要低，
造成此弔詭的結果，主要有2個原因：
第1，部分案件為了向銀行爭取較高融資金額，會報出比實際成交價更高的價格。
第2，只要較低價的成交案件不輸入公開資料庫，也能創造出較高的平均價格。

公開成交價可當重要參考，但不可盡信，王派宏有5個訣竅，可以讓大家快速掌握真正的市場合理行情。

訣竅1〉8折速算法

王派宏說，目前不管從網路或是仲介那邊，能問到的市場行情，都是給「買方」的數據，
將找到的資料先打8折，才會貼近真正的市場行情，若依屋齡的不同，還可再進一步細分。

訣竅2〉虛賣實買法

在市場買賣法則中，買方得到的報價一定會高於實際成交價，
而賣方提出要賣屋時，仲介通常會盡量壓低價格，爭取以後的談判空間，
因此，王派宏建議，不妨改扮賣方角色來問行情。